Назад к Речам-2021

События на рынке жилья и ипотеки оказывают большое влияние на экономику и финансовую систему, поэтому Федрезерв пристально следит за этими рынками.

Годы 2020-2021 были интересным временем, если не сказать больше, для жилья и ипотеки. Я сосредоточусь на трех областях: сильный рост цен на жилье, закрытие льготных программ, введенных после начала пандемии, и чему мы научились за время пандемии в плане рисков для финансовой стабильности, связанных с небанковскими ипотечными компаниями. Они связаны между собой.

Начнем с цен. С 2012 они умеренно росли, но с середины 2020 рост существенно ускорился. В сентябре 2021 цены в среднем были на 21% выше, чем в июне 2020. ост имел широкий характер. В сентябре 2021 90% городов сообщали о существенном росте цен на жилье в предыдущие 3 месяца.

Такой рост вызывает озабоченность, что жилье может быть переоценено, и может наступить спад цен. Исторически, такой рост вызывает меньше проблем, если он поддержан фундаментальными данными, а не основывается на спекуляции. Фундаментальные данные явно в пользу роста в нашем случае. Спрос вырос, по ряду причин. Процентные ставки низкие, семьи накопили сбережения, рост доходов в последние 18 месяцев был существенным. Семьи также меняют свои взгляды на то, в каком доме и где они хотят жить. Покупка вторых домов выросли. Между тем, предложение нового жилья сдерживается дефицитом материалов, рабсилы и готовых участков.

Другая причина, почем мы не слишком озабочены ростом цен на жилье – мы не видим снижения стандартов выдачи ипотеки, которое во многом обеспечило развитие пузыря на рынке жилья перед кризисом 2007-2009 годов. Стандарты с тех пор остаются вполне консервативными, отчасти благодаря реформам, проведенным нами после кризиса. Активность инвесторов сравнительно с тем периодом также умеренная.

Тем не менее, цены на жилье время от времени снижаются. С учетом инфляции, такие периоды были с 1979 по 1982, с 1989 по 1993, и особенно с 2006 по 2012. Хотя в среднем часто снижение было небольшим, в ряде регионов падение было сильным. А как мы знаем, падение цен на жилье вызывает проблемы и стресс в экономике в целом.

Например, семьи и малый бизнес кредитуются под залог своих домов для финансирования крупных покупок и расширения бизнеса, и падение цены на их недвижимость затрудняют использование дома как залога. Этот эффект усиливается в случае кредитного дефицита, когда банки реагируют на спад цен на недвижимость посредством сокращения кредитования и отзыва выданных ранее кредитов. Сейчас банки и в цело финансовая система в хорошем состоянии, и такой кризис выглядит маловероятным. Тем не менее, я знаю, насколько это бывает болезненным, особенно в некоторых секторах. Например, из опыта моей жизни в сельском Канзасе, я понимаю, что небольшие сообщества, с малой диверсификацией жилья и работы, могут долго восстанавливаться после падения цен на жилье. Также я обеспокоена сообществами со значительной долей владельцев вторых домов. Так что я буду внимательно следить за поступающими данными.

Падение цен было бы проблемой, но и слишком активный рост цен также несет проблемы. Во-первых, высокие цены на жилье делают затруднительным приобретение его семьями с низкими и средними доходами, так как крупные начальные взносы и другие финансовые требования фактически закрывают для них этот рынок. Во-вторых, и относительно одной из целей монетарной политики Федрезерва, растущие цены на покупку и аренду жилья повышают, естественно, расходы на жилье. А так как это часто существенная доля всех расходов для большинства людей, они добавляют инфляционное давление на экономику. Мы уже видим значительное повышение арендной платы во многих частях страны.

Кроме того, есть признаки дисбаланса спроса и предложения, которые внесут свой вклад в увеличение стоимости жилья и инфляцию. На ранних стадиях пандемии считалось, что за повышение цен стоит снижение ипотечных ставок. Но все яснее, что слабое предложение и высокий спрос являются еще одной важной причиной. Темпы строительства и так были самыми низкими за десять лет, плюс добавились узкие места в цепях поставок. Это оказывает воздействие и на рынок аренды: более 95% жилья сдано, что является рекордом для многосемейных домов.

Я не ожидаю существенного изменения этих тенденций в краткосрочной перспективе, а значит, давление на инфляцию пока не будет ослабевать.

Я также внимательно наблюдаю, что произойдет после закрытия программ отсрочки ипотечных платежей. На 1 октября 1,2 млн заемщиков еще были под отсрочкой (пик был в июне 2020 – 4,7 млн чел). Из оставшихся 850 тысяч выйдут из льготного периода в январе 2022. Между тем временные ограничения на конфискацию за неуплату, введенные Бюро финансовой защиты потребителей, истекут в конце года.

Отсрочка была важным элементом поддержки семей. Перевод остающихся заемщиков на какую-то другую форму помощи – изменения условий ипотеки, еще одной отсрочки и т.п. – может быть тяжким грузом для финансовых и обслуживающих компаний. Каждая такая сделка требует установление контакта с заемщиком, обсуждения вариантов, понимания наилучшего выхода для каждого заемщика. Это кропотливая и требующая времени работа. Она также критически важна. Очевидно, что мы хотим найти наилучший выход для людей, оказавшихся в трудной ситуации, тем более, что они обычно из сообществ, и так недостаточно охваченных финансовыми услугами. Кроме того, мы не хотим повторения динамики прошлого кризиса, когда массовые выселения и конфискации ипотечных должников привели к сильному падению цен.

Если все пройдет гладко, то это не будет иметь заметного влияния на экономику. Доля необслуживаемых ипотечных кредитов – к которым относятся кредиты под программами отсрочки или с серьезными долгами—была около 4,5% в октябре 2021, в два раза меньше, чем в 2010. Кроме того, многие из них сейчас застрахованы в Федеральной жилищной администрации или Департаменте по делам ветеранов, а эти ведомства могут потребовать соблюдения определенных процедур по модификации договоров. Без таких ипотечных кредитов доля заемщиков, не платящих взносы по ипотеке, вернулась к допандемическим цифрам. Тем не менее, мы осознаем риски и отслеживаем их.

Обслуживание ипотеки, однако, все в большей степени перемещается из поднадзорных Федрезерву организаций в небанковские ипотечные компании, за которыми надзор осуществляется со стороны ведомств штатов. В моей речи в прошлом году я обратила внимание на некоторые риски для финансовой стабильности, связанные с небанковскими обсуживающими ипотеку организациями. Я бы хотела снова на этом остановиться.

С введением в силу программ отсрочки ипотечных платежей высказывалась озабоченность, что это будет стрессом для небанковских ипотечных компаний. Причина – если заемщик не платит взнос, обсуживающая компания обязана внести платеж за него. В конце концов обсуживающим компаниям это возмещается, но до этого им как-то приходится финансировать такие платежи. А в отличие от банков, небанки не могут обратиться к Федрезерву или Федеральным банкам жилищного кредитования за ликвидностью.

Как оказалось, у небанковских ипотечных компаний были средства, чтобы обеспечить свои операционные нужды. Рефинансирование ипотек сильно выросло из-за падения ставок, и небанковские ипотечные компании использовали средства от такого рефинансирования для обеспечения платежей, связанных с отсрочкой для клиентов.

Однако если бы цены на жилье упали, а не выросли так сильно, у многих заемщиков появились бы трудности с рефинансированием, потому что стоимость дома упала бы, и небанковские ипотечные компании не имели бы средств от рефинансирования для оплаты авансовых платежей. Некоторые небанковские ипотечные компании могли бы получить финансирование под залог своих прав обслуживания ипотеки ( (MSR). MSR являются существенным активом для небанков. В целом активы небанков в виде MSR в 4 раза больше, чем их же активы в денежных средствах.

Но MSR снижаются в цене при падении цен на дома, поэтому такие кредиты также могут быть менее доступными в качестве средства фондирования в этих условиях.

Совет по надзору за финансовой стабильностью поднимал вопросы о финансовой устойчивости небанковских ипотечных компаний в своем годовом отчете за 2020 год, и рекомендовал тесную координацию между федеральным регуляторами и регуляторами штатов при сборе данных, выявлении рисков и усилении надзора за небанковскими ипотечными компаниями. Я считаю это необходимым. Идеальная система ипотечного финансирования должна включать в себя организации разных типов и размеров, как банковские так и небанковские, способные обслуживать разнообразные запросы разных клиентов. Чтобы такая система была устойчивой, однако, я думаю, их деятельность должна регулироваться одинаково, и я озабочена некоторыми отличиями пруденциального надзора за банками и небанками на рынке ипотеки.

Возвращаясь к теме, с которой я начала: это интересные времена для рынков жилья и ипотеки. В такое время нужно тщательно отслеживать события и быть готовым ко всему, чтобы продолжить строительство устойчивого и динамичного рынка жилья для нужд американского народа.

Наверх