Назад к Речам-2022

Сегодня я бы хотел поговорить в основном о рынке жилой недвижимости. Мы посмотрим, как выросла арендная плата и стоимость жилья, и как монетарная и фискальная политика повлияли на это.

Недвижимость вносит существенный вклад в ВВП, как за счет инвестиций в строительство жилья, так и за счет платежей за жилищные и коммунальные услуги. Она также воздействует на инфляцию. Жилищные услуги вносят около 15% в индекс PCE, и еще больше в CPI. Также, недвижимость является масштабным активом, которым владеет большое количество граждан, т.е. она важна с точки зрения финансовой стабильности.

Уникальной чертой роста экономики США после рецессии, вызванной пандемией, является «раскаленный» рынок жилья. Поверьте, я знаю – пытаюсь купить себе дом в Вашингтоне, но рынок безумный.

Начнем с аренды. В начале пандемии рост арендной платы замедлился, т.к. спрос уменьшился (например, в городах молодежь вернулась к родителям и т.п.). Однако в последнее время рост резко ускорился. В итоге с января 2020 арендная плата выросла на 6,5%, согласно CPI, что вроде бы соответствует долгосрочному тренду. Но эта цифра не полностью отражает степень роста, т.к. CPI измеряет плату, которую люди платят по текущим контрактам. Например, индекс CoreLogic вырос за 2021 на 12%, индекс RealPage на 15% за 12 месяцев по февраль 2022. То есть арендная плата как компонент инфляции будет ускоряться, что будет влиять на монетарную политику. Арендная плата составляет значительную долю ежемесячных расходов многих домохозяйств, при этом чем беднее семья, тем больше эта доля, так что рост арендной платы бьет прежде всего по семьям с низкими доходами. В 2019 низший по доходам квинтиль домохозяйств тратил 41% расходов на жилье, а высший только 28%.

Доступность покупки жилья. Цены на жилье с начала пандемии выросли на 35% (Zillow Home Value Index). Эти темпы гораздо выше, чем предыдущие пять лет, и даже выше, чем во время бума жилья 2000-х годов.

Существенно выросло число тех, кто покупает жилье впервые. Меньшинства также активно покупали жилье, хотя разрыв между ними и белыми в плане владения жильем остается большим.

Способность домохозяйства купить дом зависит также от стоимости кредита. Монетарная политика существенно снизила ставки по ипотеке. Ставки по 30-летней ипотеке упали с января 2020 по январь 2021 на 1 п.п., что несколько смягчило эффект роста цен. В течение 2021 ипотечные ставки держались около 3%. Сейчас 30-летние ставки выше 4%, выше, чем в начале пандемии – за счет действий и информации о намерениях Федрезерва (о завершении стимулирующей политики).

Если коротко, то расходы на жилье существенно выросли за период пандемии. Экономическая наука говорит нам, что это произошло из-за сочетания растущего спроса и ограниченного предложение.

Во-первых, спрос. Он во время пандемии был особенно силен, в частности на домашнее пространство для детей и рабочего места, перенесенного многими из офиса в дом. Это вызвало спрос на дома большего размера. Вырос спрос на вторые дома – с 3,5% до 5% от всех ипотек.

Между тем к концу 2021 молодежь снова начала арендовать жилье отдельно от родителей. Доля людей от 18 до 30 лет, которые являются главами собственных домохозяйств, вернулась к среднему за 2017-2019. Вакантного жилья снова мало – наименьшее значение с 1980-х.

Рост спроса на жилье совпал с более долгосрочным ростом спроса на жилье в определенных частях страны. В последние несколько десятков лет быстро рос спрос на жилье в городах с высокооплачиваемой работой и большим набором городских удобств, вызвав там рост цен. В метрополиях из верхнего квартиля по спросу на жилье население выросло на 80%, а цена на жилье на 110% в период с 1990 по 2019, с корректировкой на инфляцию. В стране за это время население выросло на 32%, цены на жилье на 59%. Это что касается спроса.

Предложение толкало в ту же сторону – к большему дефициту и более дорогому жилью. Пожалуй, ситуация с предложением жилья сейчас самая напряженная со Второй Мировой войны. Предложение приспосабливается к переменам в экономике медленнее, чем спрос, потому что требуется время для планирования и строительства. Во время пандемии упало производство многих строительных материалов, что привело к резкому росту себестоимости. В январе 2022, например, цены на древесину, включаемые в индекс оптовых цен PPI, были на 92% выше, чем в 2019. Но даже при таких ценах поставщики не успевали за спросом. Той же древесины продается сейчас в 2,5 раза больше, чем в августе 2021 или в среднем за предыдущие 10 лет.

Рабочая сила – ключевой фактор себестоимости в строительстве жилья. Предложение рабсилы, как и в других секторах, сдерживалось пандемией.

Еще один фактор – местное законодательство. Хотя оно сейчас немного ослабляется, чтобы разрешить больше строить в регионах высокого спроса, на это уйдет время.

Я упоминал влияние монетарной политики, теперь скажу несколько слов о фискальной политике. «План спасения» 2020 года – то есть стимулирующие выплаты, гранты малому бизнесу для сохранения зарплаты, дополнительные льготы по безработице, отсрочка по ипотеке – помогли многим.

Но есть и другая сторона, например, той же отсрочки о ипотеке – финансовые организации, которые должны платить своим инвесторам, невзирая на то, что они не получают платежи от заемщиков как результат отсрочки. Банки были хорошо подготовлены, но более половины ипотек обслуживаются небанками, и у них нет того доступа к ликвидности, как у банков. Однако в этот раз обошлось, во многом благодаря волне рефинансирования ипотек. Тем не менее, на будущее требуется озаботиться важностью устойчивости небанковских структур, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Финансовая стабильность. В отличие от пузыря и краха 2000-х, сейчас рост цен поддерживается проблемами спроса и предложения (см. выше), а не избыточным левериджем, низкими стандартами кредитования и финансовыми спекуляциями, как в прошлый раз. Заемщики вошли в пандемию с лучшими балансами, нежели в 2000-х, и лучше готовы к падению цен, чем тогда. Что касается банков, то они существенно более устойчивы.

Я надеюсь, что, по крайней мере, некоторые факторы периода пандемии, толкающие цены и арендную плату вверх, могут сойти на нет в следующие год-два.

В более долгосрочном плане многие проблемы будут оказывать повышающее давление как на цены, так и арендную плату. Сильный спрос на жилье в городах с ограниченным предложением, скорее всего, останется.

По мере роста стоимости жилья доля жилья в бюджете населения будет расти. И это не тренд последних лет: в 1972-1973 среднее домохозяйство тратило 24% своих расходов на жилье. Эта доля выросла до 27% в конце 1980-х, а в 2019 она составила 35%. Без сомнения, в 2022 эта доля еще вырастет. При такой роли жилья в инфляции, я буду уделять все больше внимания рынку недвижимости, чтобы правильно определять монетарную политику.

Наверх